這是水尺，通常用於測量河流、湖泊、水庫和灌渠等水體的水位的標尺裝置，而在申辦水權取得登記時，需據量水設備以測量引用水量，以確保用水之合法權益，所以今年也買了幾支水尺。
由於台灣畜牧管理漸趨嚴謹，因此公司的案子有畜牧業轉型休閒農場，抑或已有畜牧場登記證之畜牧場，朝更完備法令要求的面相進展，而申辦水權取得登記，就是畜牧業必經之路。
2016年12月16日 星期五
2016年12月6日 星期二
三七五減租、公告地價調漲與農地租金…
昨天一位經營畜牧場的友人來訪，其畜牧場係承租私有土地經營合法畜牧場，租賃條件中土地租金以公告地價為基準，再與固定租金率（10%）乘積收取之，意即年租額為公告地價百分之十。
最近公告地價調升，導致地價稅隨之倍增，有地方政府稱本次調高公告地價，「主要係農地調幅調高，其目的在合理反映興建房舍超限或違規使用之農地，由田賦改課地價稅時，應負擔稅捐之公平性與合理性，故農地之公告地價調高，僅對農地興建房舍超限或違規使用者，原課田賦改課地價稅情形時，才課以較重之稅賦，對一般供自用住宅使用之土地與供合法農業使用的農地，並不會有影響。」，惟眾人皆知這樣的說法是轉移焦點，農地興建房舍超限或違規使用是屬於土地使用管制的一環，主管機關自得裁罰、限期拆除，甚或修改農舍興建辦法，退萬步言，亦可針對個別違反使用管制的農地調高公告地價，而今做法卻是所有土地全部數倍調高，這樣不符比例的手段，只說明地方政府就是要增加稅收，增加財源而已…
2016年11月26日 星期六
農地上的世界冠軍，卻是違章工廠...
前幾天收到這期的天下雜誌，封面故事是獨家調查報導，主要標題「農地上的世界冠軍」，下以紅字寫著「卻是違章工廠」，這是調查全台超過六萬家工廠，違法佔用農地，其中717家正在申請就地合法，包括台灣的世界冠軍企業，探討該如何監督此類涉及工業發展的農地問題…
內文前段寫著：「這些事讓台灣揚威國際的世界級冠軍企業，它們還有不為人知的另一面：他們的工廠都是蓋在地目不合的農地…」，看到「地目」這名詞，頓感訝異，目前都市內土地使用係依《都市計畫法》規定，以都市計畫使用分區及其相關法令規定辦理管制；而非都市土地，則依《區域計畫法》，並依「非都市土地使用管制規則」為法源依據，以使用地類別管制使用項目，均非以地目作為利用及管制之依據。
2016年11月18日 星期五
農牧用地變更編定為丁種建築用地後，未依原興辦事業計畫興設工廠前即讓售土地...
有件農牧用地變更編定為丁種建築用地後，囿於某些原因，欲於未依原興辦事業計畫興設工廠前讓售土地，適本變更編定案原先由公司承辦，擬購土地的買方遂循線前來探詢，其擔心這種狀況下承買，在爾後興設工廠時，是否有礙難之處，或說該如何處理較為妥當。
原地主在農牧用地變更編定為丁種建築用地後，未依原興辦事業計畫興設工廠前讓售土地，因新承買人之興辦事業主體、事業內容、建築計畫…等，勢必與原興辦事業計畫書內容殊異，因此在現行法令下，解決方式就是土地價購後，再就承買人實際經營事業所需，重新擬具興辦事業計畫書陳送主管機關審議，俟審議通過後，承買人使得依興辦事業計畫內容興設廠房，其實這樣的流程無異於重新辦理土地變更編定作業，只是因為該筆土地之前已經獲准通過變更編定，承買人第二次再辦理時，無法通過審議的風險會較低。
2016年11月13日 星期日
為擴展工業（或設置污染防治設備）將其毗連非都市土地變更為丁種建築用地...
茲有位於桃園市非都市土地之工廠計畫擴廠，權衡其擴廠原因、所營事業、地籍條件等，初判其尚符《產業創新條例》第65條規定，自得在其需用面積限度內以其毗連非都市土地申請變更編定為丁種建築用地，以為擴廠所用。
按《產業創新條例》第65條、《非都市土地使用管制規則》第31條，以及《興辦工業人使用毗連非都市土地擴展計畫申請審查辦法》規定，原廠因擴展工業，擬將其毗連非都市土地申請變更編定為丁種建築用地之相關要件有：
一、興辦工業人申請使用之毗連非都市土地，應與原廠土地位於同一直轄市、縣（市）行政區。
2016年11月12日 星期六
If I Didn't Have Your Love
正當眾人思緒不斷擺盪在希拉蕊與川普間，遂而懷疑起美國民主走向異途之際，李歐納．柯恩（Leonard Norman Cohen）於2016年11月7日永別人世，滄桑低吟的歌聲卻不斷的縈繞，撩人心弦…
2016年11月6日 星期日
特定農業區農牧用地變更編定為甲種建築用地...
上星期公司同仁在準備某縣市政府「休閒農場籌設審查小組」所需的審查簡報時，友人來詢問特定農業區農牧用地變更編定為甲種建築用地的問題。
日前稅務局人員查察地價稅時，善意告知友人於運動公園旁的農牧用地似可辦更為甲種建築用地，而由於該地區建築用地價值遠遠高於農地，因此就帶著泛黃老舊的土地地籍圖前來公司洽詢。
我想稅務局人員所稱變更事宜，權衡非都市土地使用分區、編定類別、現況及面積…，應是指「非都市土地使用管制規則」第35條情況，略以：「毗鄰甲種、丙種建築用地或已作國民住宅、勞工住宅、政府專案計畫興建住宅特定目的事業用地之零星或狹小土地，而為道路、水溝所包圍或為道路、水溝及各種建築用地、建築使用之特定目的事業用地所包圍，且其面積未超過○．一二公頃，得按其毗鄰土地申請變更編定為甲種、丙種建築用地」。
2016年10月27日 星期四
閱讀是一個不斷和自己對話的過程...
大一時喜歡三島由紀夫的著作，當下沉迷於耽美浪漫文采，以及其追求心身極致的信念，遂將其所有中文翻譯本閱畢，但是對於三島由紀夫絕世大作《豐饒之海》（春雪、奔馬、曉寺、天人五衰），卻像是特意為自己保留美好的遺憾般，歷年就這樣擺在眼前的書櫃上，也一直未能跨過這最近的距離，取出閱讀。
2016年10月5日 星期三
違章工廠與丁種建築用地...
為解決違章工廠問題，立法院於99年三讀通過《工廠管理輔導法》增訂第33、34條，明定特定地區農地上的違章工廠可納入管理，並輔導其合法，這些工廠7年內得免受相關法規處罰，隨後經濟部101年公告186個特定地區，總面積約546公頃，而同法亦規定特定地區之範圍，由中央主管機關會商有關機關至遲於中華民國101年6月2日公告之，是以特定地區之公告作業期限早已屆滿。
經濟部於新北市、高雄市、臺中市、臺南市、桃園縣、新竹縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、嘉義縣、屏東縣等11個縣市部分土地辦理特定區公告，輔導期間至106年6月2日止，前揭特定地區經公告後，自得依《非都市土地使用管制規則》第31-1條及第31-2條，申請變更編定為丁種建築用地及適當使用地。
2016年9月22日 星期四
都市計畫農業區土地作為連接建築線之私設通路使用
前天到新竹縣政府遞送申請設置休閒農場的經營計畫書，傍晚回到公司時，正好有位業主來訪，其建築用地位於都市計畫內農業區，四周為農業用地包圍，並無道路聯外，以致無法建築使用。
此類問題大致有解，按都市計畫法臺灣省施行細則第二十九條之二：
「毗鄰農業區之建築基地，為建築需要依其建築使用條件無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建築線者，得經縣（市）政府審查核准後，以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用。
前項私設通路長度、寬度及使用條件等相關事項，由縣（市）政府定之。」2016年9月16日 星期五
國有土地租賃權轉讓...
業主計畫購置一批地上物設施，惟該等地上物之土地權屬為國有，由賣方承租多年，因此業主與賣方對於承租國有土地得否轉讓租賃權有所疑慮，他們擔心倘租賃權未能隨地上物設施併同轉讓，那業主所承買地上物設施就失所依附，權益不保，且賣方地上物設施也會失去應有價值。
通常國有土地除適用耕地三七五減租條例之耕、養地租約之轉讓受特別限制（除承租人因年邁體衰，得過戶換約由其同戶籍原共同耕作或養殖之直系血親卑親屬或家屬承租外，不得轉讓租賃權）外，否則其餘出租租約之承租人擬轉讓承租權時，在先徵詢出租機關同意後，是可以過戶換約的方式轉讓承租權。
2016年9月5日 星期一
休閒農場設置旅館或觀光旅館...
那天在中部勘查休閒農場用地，業主詢及「住宿設施」…
是倘休閒農場用地符合「休閒農業輔導管理辦法」第10條，場內農業用地面積不得低於休閒農場面積百分之九十、不得小於○‧五公頃，且為整筆土地面積提出申請，亦有聯外道路，土地也毗鄰完整等基本規定，則得否設置「住宿設施」的關鍵在於農業用地的面積，其面積需為：
一、位於非山坡地土地面積在一公頃以上。
二、位於山坡地之都市土地在一公頃以上或非都市土地面積達十公頃以上。
2016年8月23日 星期二
山坡地開發之前...
前天現勘幾筆一般農業區農牧用地，由於其地勢稍有坡度，且土地上有行政院農業委員會水土保持局施設的野溪整治工程，緊鄰其側亦有一筆山坡地保育區農牧用地，不免讓人懷疑起這幾筆一般農業區農牧用地是否位於山坡地範圍內。
2016年8月15日 星期一
場內道路對於其得否申請設置休閒農場之影響
申請設置休閒農場之用地內，或有道路橫亙其中，致土地有分散之虞，此於「休閒農業輔導管理辦法」第十條第一項第三款第一目，針對場內道路分散休閒農場用地，不得申請設置休閒農場情狀定有明文，略以：「土地應毗鄰完整不得分散。但有下列情形之一者，不在此限：（一）場內有寬度六公尺以下水路、道路或寬度六公尺以下道路毗鄰二公尺以下水路通過，設有安全設施，無礙休閒活動。」，意謂場內有寬度六公尺以下水路、道路或寬度六公尺以下道路毗鄰二公尺以下水路通過，設有安全設施，無礙休閒活動，即可申請休閒農場。
2016年8月10日 星期三
農田給排水路雜思
這幾年突然來詢問農田排水問題的土地所有權人倍增，以往都是灌溉方面的問題居多，無非都是農田用水不足，這看是要增加引用水源，調整灌溉水路系統，或也有增設抽水馬達解決，而現在詢問的案件，居然十件有九件是排水困難，而且是位於農地重劃區內，實在非常弔詭。
一般認知的農地，大部分是經過農地重劃的農牧用地，而依據「農地重劃條例」第15條第一項：「重劃後之農地坵塊，以能直接灌溉、排水及臨路為原則。」，職是之故，農地重劃區內農地是都要能直接灌溉、排水的，且「農地重劃區農路水路工程設施規劃設計標準」，亦對於農地重劃區內給、排水路工程設施規劃設計定有明文，是區內農牧用地自該會有給、排水路，俾直接灌溉、排水，所以農地重劃區內排水有問題，有可能是農地重劃時規劃設計不當，以致沒有專屬排水路，而此類農田灌溉、排水設置的問題，應該由農地重劃主管機關（直轄市政府或在縣（市）政府）解決為是。
2016年7月9日 星期六
2016年7月6日 星期三
未劃定使用分區土地申請劃定為風景區...
最近某鄉鎮公所來探詢未劃定土地事宜，該公所擬將前揭管有之未劃定使用分區土地申請劃定為風景區遊憩用地，以為觀光遊憩所用。
此於「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」第7點，對於各種使用分區之劃定或檢討變更原則定有明文：
劃定或檢討變更為風景區：
(1)具有良好自然、文化景觀地區，可提供一般民眾休閒遊憩使用，並具備完整之經營管理計畫，其最小面積以二十五公頃為原則，並符合下列標準之一者：
A.具良好自然、文化、景觀地區。
2016年6月18日 星期六
2016年6月1日 星期三
農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法於105年5月25日修正公布施行...
農業用地變更回饋金撥繳及分配利用辦法於105年5月25日修正公布施行，其變革幅度頗大，修正重點如下：
一、明定新訂或擴大都市計畫以及作非農業使用之容許使用或臨時使用之案件，應繳交回饋金，並明確山坡地變更開發應依山坡地開發利用回饋金繳交辦法繳交回饋金，以解決與本辦法重複收取及繳交爭議問題。（修正條文第二條）
二、修正變更作非農業使用之相關事業回饋金計收基準、比率等收取標準。（修正條文第三條至第五條）
三、增訂地方政府得視農業用地之立地條件，調增回饋金之繳交比率。（修正條文第六條）
四、明定回饋金之用途優先投入特定農業區、經辦竣農地重劃及政府輔導之農業生產型專區。（修正條文第八條）
對於申辦農業用地變更者，其影響層面在於有關農業用地變更回饋金之收取範圍，此次修法後包含實質變更作非農業使用情形，如農業用地作非農業使用性質之容許使用或臨時使用，亦需繳納農業用地變更回饋金。
2016年5月30日 星期一
伊恩·麥克伊旺...贖罪（Atonement）
傲慢與偏見（Pride and Prejudice）和贖罪（Atonement）兩部片子合輯發行，然「傲慢與偏見」是2005年上映，而且已先發行過DVD，「贖罪」卻是2008年上映，我想片商將兩部DVD合輯發行，可能是兩部片子都是綺拉·奈特莉（Keira Knightley）主演，想利用綺拉·奈特莉的名氣來強銷「贖罪」，或是寄望於珍·奧斯汀（Jane Austen）的眾多粉絲，兩種緣由合起來的綜效的確是非常吸引人，不過我覺得主要是兩部片子都是由喬·萊特（Joe Wright）導演的…。
2016年5月24日 星期二
國土計畫法105年5月1日施行...
國土計畫法104年12月18日制定，105年1月6日公佈，105年5月1日施行，此法對台灣土地之使用管制有非常大的變革，因為有諸多配套法令及行政作業需擬訂、踐行，故其施行時程規劃6年方得完備，易言之，倘有土地相關開發計畫，宜盡早進行，否則待國土計畫法重新翻修國家土地使用管制後，若干土地開發的難度將更高，例如現行的非都市土地變更編定制度，在爾後將不得零星個案變更之， 甚而申請農業用地作農業設施容許使用、休閒農場之類亦將隨使用管制變革增加申設的不確定性。
2016年5月18日 星期三
2016台灣生醫暨新農業產業選秀大賽...
有個顧問服務案需要用到鋁門窗，由於基地臨海，氣候變異大，且常有颱風侵襲，委任建築師推薦某品牌鋁門窗，也介紹好承包商，但我想既然除建築結構外，鋁門窗耐候性也是重要的，於是跳過經銷商、協力廠，直接前往原廠參觀選購，有感原廠應也訝異於我們的需求並非特殊規格，還特地去了解品牌、規格及材質的差異性，緣因在我始終認為唯有認真於細節，成果才會趨近於完善。
受託承辦業主參加2016台灣生醫暨新農業產業選秀大賽的顧問服務案，而要在一個月左右的時間擬具對於新創公司含公司定位、技術/產品說明（含IP position）、營運模式&市場分析、競爭優略勢SWOT分析、營運策略（短、中、長期）、財務規劃（含5年財務預估）、投資者風險分析、投資者退出機制（IPO or M&A）的營運計劃書，在專業、經驗外，無非需要認真於細節，業主公司的優勢才得彰顯，抑且參賽時檢視公司經營的反饋亦將對日後企業發展有所助益。
2016年5月17日 星期二
2016年台北生技獎...
去年協助業主擬定參賽說明書競逐2015台北生技獎，獲得優等獎項，獎牌一面，還有無盡的榮耀，不過沒有獎金、獎狀，稍有遺憾，現2016台北生技獎開始徵件（至5月31日止），亦分「新創技術獎」、「國際躍進獎」及「技轉合作獎」3大獎項，總獎金600萬元，今年優等獎有15萬元獎金，也希望各個獎項能加發張獎狀，屆時掛在獲獎公司牆上，相信不時皆能激起研發士氣。
台北生技獎的實質影響力強大，業主去年獲獎後，在品牌、產品的知名度，以及行銷上都漸入佳境，也招來一些國內外創投或上下游業者，有挹注資金或結盟之舉，加速獲獎公司的成長，這獎項活動可算是具體的「育成加速器」！
2016年5月14日 星期六
全面廢除地目等則制度...
地目等則係日據時期為課徵土地稅賦，依土地使用現況所銓定，惟沿襲至今，地目等則之記載與土地使用現況已有失實，自88年起內政部已推動逐步廢除地目等則制度。
為了解現階段各機關是否可不再參考地目等則資料，內政部於105年5月12日召開「研商全面廢除地目等則制度相關事宜會議」，由地政司王司長靚琇主持，邀集財政部、經濟部、行政院農業委員會、原住民族委員會、各直轄市、縣（市）政府及本部營建署等代表共同討論，獲致共識全面廢除地目等則制度，由內政部循序簽報後正式實施。
2016年5月9日 星期一
「農業用地作農業設施使用（項目名稱：畜牧設施）」同意書...
上星期收到主管機關（縣市政府）來函，檢送業主牧場變更「農業用地作農業設施使用（項目名稱：畜牧設施）」同意書，此即業主為牧場內畜牧設施需辦理改（新）建，遂委由嘉銓籌備農業用地作農業設施容許使用申請書、畜牧場變更登記申請書、畜牧場申請變更登記資料表，以及經營計劃書等，申請設置畜禽舍、管理室、飼料調配室、隔離檢疫室、綠籬、防疫區隔等畜牧設施。
現今申請畜牧場新建或改建之難度頗高，在申請農業用地作農業設施容許使用時，畜牧設施的部分審查重點在於農業、水利、環保、地政、都計、工務、水保等範疇，茲以主管機關簽辦單敘明審查要項。
2016年4月7日 星期四
變更編定為水利用地...
由於水利用地容許使用項目較具公益性質，也較狹隘，因此會將土地變更編定為水利用地，究其因還是主要在於國家公益需要，徵收私有土地，方有變更編定為水利用地之需，「土地徵收條例」第3條，即載明國家因公益需要，興辦水利事業，得徵收私有土地，而徵收後，該等土地之使用地類別就需變更編定為水利用地。
而土地徵收之主體為國家，所以會興辦水利事業繼而變更編定的略有經濟部水利署（所屬各河川局）、直轄市或縣市政府，以及農田水利會（公法人）等，除上列政府機關團體徵收變更為水利用地外，仍有私人基於某些原因會主動申請將有自有土地變更編定為水利用地。
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