休閒農場非公司名義經營，可否為兩人以上共同申請？

       農業發展條例修正後，對自然人買賣農地之限制已放寬，休閒農場申請人之資格也予以開放，目前申請一般體驗型休閒農場大概都以個人名義申請，畢竟小型農場經營規模不大，不必大費周章成立公司經營，當然根據個人需求也是可以用公司法人申請，那麼如果不是法人型態想要兩人以上共同申請怎麼辦？

        有家族成員繼承農地後持續經營農業生產，繼而想要兄弟一起申請休閒農場，或者有合夥租用農地從事農業後轉型申請休閒農場，不管原因為何，兩、三人在沒有成立公司的情況下要共同申請，可行嗎？答案是肯定的。

        那麼要如何申請？首先要解決土地使用權利問題。

1.自有土地共同持分，所申請的土地未分割，就必須每一位土地所有權人立下土地使用同意書，說明使用性質、項目、用途等，同意使用期限至少5年以上，否則休閒農場申請到籌設需要很長的時間，籌設期限有4年，租用期限太短，休閒農場還沒完成期限就到了，不符合需求與合理性。

休閒農場內興建農舍的問題...

        不管是已核准的休閒農場想要蓋農舍，還是已經有農舍的農地要申請休閒農場，或者是農地現在想要申請休閒農場並且在農場內蓋農舍，到底可不可以呢?
        沒有百分之百的肯定或否定，因為必須針對個案做討論，這就要先分析土地的狀況，再配合休閒農場的經營計畫來看，才能論斷是否可行。

        先以還沒有農舍的情況討論，首先還是根據申請休閒農場土地的所有權做分析：

1.私人農地上蓋農舍基本上符合規定，但國有土地上蓋農舍是不允許的。

2.租用私人土地上蓋農舍，既然已經出租給別人，就沒有道理說是因農業生產需要而蓋農舍自住，所以基本上是不可行，除非，能夠證明租用後是共同經營農業及休閒農場。

3.自有農地當然有資格蓋農舍。

        至此，取得資格在休閒農場所申請的農地上蓋農舍，之後還要審查農民身分等是否符合的規定，相信這個基本條件限制大家都知道了，就不再贅述。接著要說明的是關於0.25公頃、百分之九十農作的規定，這個限制是針對農舍規定的，又休閒農場申請基本要0.5公頃以上，簡單講就是有蓋休閒農業設施的土地上不能蓋農舍，因為休閒農業設施跟農業生產設施不同，所以說除非土地經過分割或者土地本來就有好幾塊，其中有一塊是符合至少0.25公頃，這塊地上面可以蓋農舍，且這塊地其餘百分之九十土地要供作農業生產，不能有任何休閒農業設施。

國土計畫法實施後非都市土地之建築用地將何去何從？

國土計畫法於105年5月1日實施，實施後2年內(即107年5月1日)公告實施全國國土計畫，再2年內(即109年5月1日)公告實施縣、市國土計畫，又再2年內(即111年5月1日)公告國土功能分區圖，因此最遲111年5月1日國土計畫法將正式實施，區域計畫法不再適用，原區域計畫法授權訂定之非都市土地使用管制規則，有關分區變更或使用地變更為可建築用地之規定，即將走入歷史。

依國土計畫法第21條規定，國土功能分區分為國土保育地區、海洋資源地區‧農業發展地區及城鄉發展地區四種功能分區，一經各縣市政府公告確定功能分區圖，應依各該國土功能分區之使用原則進行管制，不得變更國土功能分區，僅能透過每5年縣市國土計畫通盤檢討時，始能檢討變更。

功能分區不能變更，那功能分區下編定之使用地可以變更嗎？依國土計畫法第23條及24條規定，原則上是可以的，但可變更的範圍及項目這還是要看未來國土計畫法授權訂定之「土地使用管制規則」及「一定規模以上或性質特殊之土地許可使用規則」，所訂定的內容而定。但以國土計畫法第1條開宗明義：「為因應氣候變遷，確保國土安全，保育自然環境與人文資產，促進資源與產業合理配置，強化國土整合管理機制，並復育環境敏感與國土破壞地區，追求國家永續發展，特制定本法。」係以保育及永續發展為基礎，因此未來管制規則之內容應該比現行的非都市土地使用管制規則更趨嚴謹。

依現行非都市土地使用管制規則第三章土地使用分區變更，在國土計畫法正式實施後，應該會整章刪除，因為分區已經不能再變更了。至於第四章使用地變更編定，現行可變更為建築用地的規定也會限縮，如變更為丁種建築用地之規定，零星地變更為甲種、乙種、丙種建築用地之規定，應該都會刪除，另變更為特定目的事業用地之項目應該也會僅限於公益、公共、公用或社會福利設施為主，而且可變更之土地應該僅限於城鄉發展地區及農業發展地區第3類分區以下之土地。另外第二章容許使用、建蔽率及容積率，未來的土地使用管制規則應該會明列各種容許使用之項目，以利其使用均能在可容許使用之細目下使用，並加強管制，建築用地之建蔽率及容積率，也會大幅下修。

地下水管制區申辦鑿井引水的基本條件...

        在土地開發或使用變更上，經常需考量用水來源，欲查明是否為自來水系統所及之處，那向台灣自來水公司各轄區管理處查詢即可，容或需要鑿井引水時，就需查清楚基地是否位於地下水管制區。

        地下水管制區由中央主管機關經濟部考量地層下陷、地下水位變化、地質條件及其他相關因素，區分為第一級及第二級管制區劃定公告，其得每五年或依實際狀況檢討變更之，最近期為經濟部106年8月4日經授水字第10620209170號公告。

        地下水管制區申辦鑿井引水的基本條件，依一、二級管制區而有所區別，而符合規定鑿井引水者，自得興辦水利事業申請及水權登記：

鑿井引水位於第一級管制區內者，應符合下列條件之一

一、    自來水系統尚未到達或尚未供水地區之家用及公共給水。

非都市土地甲種、乙種建築用地得申請設置旅館...

        宜蘭縣政府於106年7月20日發布「宜蘭縣非都市土地甲乙種建築用地設置旅館審查作業要點」，明定非都市土地甲種及乙種建築用地得申請旅館，解決長期以來這二種建築用地得否申請設置旅館曖昧不清的爭議，也逐漸與其他大部分縣市政府的施政方向一致。

非都市土地甲種、乙種、丙種及丁種建築用地這四種建築用地，丁種建築用地主要係供工業建築使用之土地，其他三種建築用地主要為住宅使用之土地，其中丙種建築用地依非都市土地使用管制規則第6條附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表規定，得容許作國際觀光旅館、觀光旅館及一般旅館使用，但甲種及乙種建築用地弊並未明定，造成各縣市政府對於該二種建築用地可否設置旅館之看法分歧，102年10月23日修正非都市土地使用管制規則第6條附表一，已有明定該二種建築用地得設置旅館，正式給予法令設置之基礎，宜蘭縣政府則再發布審查作業要點，更賦予了這二種建築用地設置旅館作業程序的法令依據。

民宿登記申請案件審查表...

        學生H君留美後回鄉經營青年旅館，由於為人懇切、善於外文，因此其青年旅館是區域內住房率最高，且歐美客人比例最多者，堪稱經營有成，所以H君計畫另購置一標的做為民宿使用。

        既在選購過程都有就立地、建物等條件諮詢協助，當然也請同仁撥空代理申請民宿登記證，近期登記證已然核下，就等著開幕Party後，搶在暑假前正式營運了。

特定農業區內被丁種建築用地包圍或夾雜之農牧用地得申請變更編定為丁種建築用地

        非都市土地特定農業區屬於優良農地或曾經投資建設重大農業改良必須特別保護而劃定之土地，依非都市土地使用管制規則第27條附表3使用分區內各種使用地變更編定原則表規定，特定農業區不允許變更編定為丁種建築用地，但是並非全部禁止，仍有例外之情形，分析如下： 

        非都市土地之變更編定之原則為，應取得變更前、後土地使用地主管機關之同意，始得變更編定。以上述案例特定農業區農牧用地得否變更編定為丁種建築用地，先就變更後使用地主管機關來看，依非都市土地使用管制規則第32條規定：「，工業區以外位於依法核准設廠用地範圍內，為丁種建築用地所包圍或夾雜土地，經工業主管機關審查認定得合併供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地。」。又同規則第33條規定：「工業區以外為原編定公告之丁種建築用地所包圍或夾雜土地，其面積未達二公頃，經工業主管機關審查認定適宜作低污染、附加產值高之投資事業者，得申請變更編定為丁種建築用地。」該二條之規定係屬於變更後之使用地主管機關(工業單位)賦予得申請變更之法條。

修正全國區域計畫，加強農地使用管制。

        內政部自102年10月17日公告實施「全國區域計畫」，其後為確保國內糧食安全，維護農地資源，因應農業多元發展目標等需求，即於103年起陸續舉開公聽會辦理修正事宜，本次修正經行政院106年4月24日同意備案，內政部2017年5月16日公告實施。

         此「修正全國區域計畫」公告後，主要將對農地管理有重大變革，六個月內將進行全國農地分區調整，以確保79萬公頃的優良農地不被開發，而營建署陳明本次農地修正重點為：

一、訂定農地需求總量，參考農委會104年度農地分類分級成果予以修正，全國農地總量為79萬公頃；直轄市、縣（市）應維護面積則分別為0.6萬公頃至8.9萬公頃不等。

原住民保留地地區住宅興建變更編定...

        近日有原住民地區鄉公所關於原住民保留地變更編定的問題，其為原住民保留地地區住宅興建計畫，擬將案內土地變更編定為容許住宅使用之建築用地，其用地屬一般農業區農牧用地及山坡地保育區農牧用地，經查得依「非都市土地使用管制規則」第46條，分別變更編定為甲種及丙種建築用地。

         對於原住民保留地地區住宅之興建，其用地倘非為建築用地，得由具原住民身分之所有權人或鄉（鎮、市、區）公所擬定興辦事業計畫，陳送主管機關核准，以變更編定為適當使用地，此於「非都市土地使用管制規則」第45、46條明定之。是申請主體可為個人，或政府機關為整個區塊的住宅興建計畫所發動。

休閒農場與民宿...

        難免有些自用住宅無法經營民宿，或民宿經營者希望能增加客房數，不為五間客房所局限，上星期就洽談一位農舍主人，其現營民宿設置於依法得設置民宿之地區以外，以致無法申請登記，而其也對客房數量有所期許，盼能擴大經營規模。

         適其自用住宅為農舍，此當坐落於農牧用地上，且毗鄰兩筆土地亦為其合夥股東所有，各得興建合法農舍，此衡及相關面積條件符合「休閒農業輔導管理辦法」第10條，略以「設置休閒農場，其農業用地面積不得低於休閒農場面積百分之九十，且不得小於○‧五公頃…」等規定，因此得以申請設置休閒農場。

         又按「民宿管理辦法」第6條：「民宿之經營規模，以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。」。

各縣市政府審查休閒農場的程序，以及要求的重點不一...

        每個縣市政府審查休閒農場的程序，以及要求的重點不一，有收到經營計畫書後，由主管局處（農業局）先予局處內集會初審，由業主出席答詢說明；有錄案前主管科（企劃輔導科或農務科）即行現勘，再就籌設可行性，積極輔導業主調整經營要項，以增強同意籌設的可能；有要求同意籌設後，始可遞件申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用，無法依「申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用審查作業要點」第四點規定，將休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用，併同休閒農場籌設提出申請的情況。

        上星期有件新案是經過農業處初審，而四月中旬，也有件案子歷經籌設許可後，嗣申辦休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用通過在案，而後者案子相對複雜，在籌設前就已申請了三件畜牧業搭排水案，分別排放至農田水利會及縣市政府區域排水渠道，其中也有件搭排穿越農田水利會渠道，以及兩件水權狀申請，還有畜牧場登記證畜牧設施變更登記、畜牧設施容許使用等之後，繼而主管機關同意籌設休閒農場，再進行申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用作業。

山坡地範圍開發案有無面積之限制...

        常常有人在問非都市土地山坡地範圍內開發案有無面積之限制，基本上山坡地範圍內之土地因位屬環境敏感地區，其使用，尤其建築使用時，須進行坡度分析、地質調查、潛勢災害預防、環境影響等分析評估，於完成水土保持計畫書之核定後才能開發，因此山坡地範圍內之土地為避免零星開發，造成環境破壞，依非都市土地使用管制規則第52條之1規定，開發面積不得少於10公頃。

        但並不是所有山坡地開發案都一定要10公頃以上，也有一些例外之情形，免受10公頃之限制，分析如下：

地籍圖重測面積減少損及土地所有權人權益因應方式...

        日前某業主向本公司詢問有關地籍圖重測業已公告確定，卻因地政機關以作業疏失逕行撤銷部分地籍圖重測結果，造成其面積減少，但鄰地所有權人面積卻增加之不公平現象，尋求本公司協助，經本公司分析檢討後，得以行政救濟方式向地政機關提起訴願，以維護民眾之權益，本公司建議訴願之理由約略如下：

一、                地籍圖重測業經公告確定並完成登記程序，其法定程序已完成，土地登記狀態對外宣示已有絕對效力，實不得再因其他人於法定程序完成後提出口頭異議，改變原有效力，但地政機關卻受理非法定公告期間之異議，逕撤銷合法之行政處分，顯非適法。

二、                另地政機關以重測作業錯誤之單方面行政行為，撤銷地籍圖重測成果，抑是倒果為因，試問作業錯誤為何？如果真的有錯誤為何在他人異議時才發現？又為何僅針對這2筆土地撤銷呢？當初訴願人係信賴地政機關測量專業，於重測指界時，同意在面積不減少的情形下與鄰地土地以牆壁中心為界，當時其他鄰地所有權人並未出面指界，大家都不知道地政機關會有作業錯誤之情形，如果當時訴願人就知道有錯誤的情形，絕對不會同意以牆壁中心為界，造成訴願人面積減少的情況發生。地政機關這樣的決定將鄰地面積增加8平方公尺，訴願人土地面積減少4平方公尺之不合理情形，嚴重失衡，這應該不是地政機關辦理地籍圖重測的初衷吧。因此訴願人強烈的要求，既然地政機關都承認因作業疏失的錯誤，應該讓錯誤的發生回到原點，也就是說，讓訴願人毗鄰之土地都回到重測前之狀態，重新進行地籍圖重測程序，非僅部分撤銷2筆土地地籍圖重測成果。

旅行是什麼...

        近日有多位業者詢問有關休閒農場設置問題，暫不就法源部分探討其設置辦法，好奇的是—休閒、旅行究竟是什麼？

        旅行的目的可以是觀光、商務、探訪親友、求學、遊學、参加會議展覽或多目的組合。

        旅行是為因應生活內涵、領域、機能等擴大充實之需求，為紓解身心及調劑鬆弛工作壓力，也為尋求生活之逸樂，興起到處走動、觀賞、遊覽、探索、休閒、遊憩或其他特定目的之嘗試等動機，或可謂其基於賞心悅目、身心休憩、文化探索、擴展業務、還有其他如維繫地位聲望及互動等較為特殊之動機…等。

非都市土地不用變更編定也可以容許使用...

        非都市土地依區域計畫法施行細則第13條編定為19種用地類別，每種使用地都有其容許使用之項目，以農牧用地為例就有19種容許使用項目可供選擇，在不用變更編定的情形下，選擇合適的使用項目申請合法使用，免除辦理變更編定程序的繁瑣及冗長。

        農牧用地容許使用申請項目以農舍最受青睞，因其可供住宅使用，使用強度最高，但於104年9月4日修正「農業用地興建農舍辦法」以後，開始嚴格審查農民資格，造成申請案件減少，駁回案件增加之情形。不過這類申請案並非屬於高難度，仍然可以事前的準備，書面的正確性，與承辦單位友善的溝通，透過專業的規劃，取得農民資格審查同意證明書，進而興建適宜的農舍。

非都市農牧、養殖用地容許作建築基地私設道路使用...

        按「農地重劃條例」第15條：「重劃後之農地坵塊，以能直接灌溉、排水及臨路為原則。」規定，故經過農地重劃後的優良農地，理論上應該能直接灌溉、排水及臨路，可是實際卻仍有不少所謂的優良農地未臨灌溉或排水路，更何況依同條例第4條，農地重劃內，除區域性排水工程由政府興辦並負擔費用外，其餘農路、水路及有關工程所需工程費用由政府與土地所有權人分擔，是易言之，農民分擔農地重劃內農路、水路及有關工程所需工程費用，卻無法享有灌溉或排水的便利，可悲的是這樣的情況時有所聞，縱然找農地重劃主管機關陳訴，亦不能及時解決。

        而實務上也有農地重劃區內的甲種建築用地，並無道路可供出入，地主只好自力救濟，以接近道路最短之距離，洽商（購）必經路徑土地為私設道路使用，然通常必經路徑土地為農牧用地（或養殖用地），這就必須在取得土地使用權同意後，繼向主管機關申請農牧用地（或養殖用地）容許做建築基地私設道路使用。

非都市土地工業區農牧用地變更編定為丁種建築用地...

        區域計畫法於63年1月31訂定發布，全國各縣市開始辦理非都市土地分區使用計畫，制定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，屏東縣於64年第一個完成非都市土地分區使用編定，歷經11年嘉義縣於75年最後一個辦理完成，全國非都市土地使用管制均依照區域計畫法及其相關規定實施管制，宜蘭縣則於73年10月15日公告確定。

        早期非都市土地工業區係依獎勵投資條例由工業局會同地方政府劃定，但劃定後並未依照規定程序興闢道路、排水等公共設施，造成很多工業區內之土地未面臨道路、無排水系統等問題，無法興建工廠，仍編為農牧用地，這種空有工業區之名，卻無法興建工廠，也是台灣特有之現象。

非都市土地變更作專案輔導畜牧事業設施...

        農業被邊緣化的過程中，可以在媒體輿論上為之稍微發聲的，似乎只有一些小農團體，足能力搏一點版面，而絕對大部分的農民總像水牛般逆來順受，也暗自認為家營的農業生產應該是就止於這一代…。

        然而還有少數農民在不友善的經營環境下爭求農業轉型，或是休閒農場，或改種植高經濟作物…，最近在協助一件蛋品加工廠的案件，就是中年農民產業升級的例子，這位女性農民長年從事鹹蛋加工，受限種種因素未達經濟規模，導致僅能著力於初階的基本加工，遂意欲於農地上興設蛋品加工廠。經查蛋品加工廠屬畜牧事業設施，符合「非都市土地變更作專案輔導畜牧事業設施計畫審查作業要點」相關規定，是自得依此擬具興辦事業計畫送主管機關（行政院農業委員會）審查核定後，利用自有特定農業區農牧用地建造蛋品加工廠。

特定農業區農牧用地變更為老人安養中心事宜...

         春節前，台南一建築師事務所來詢新營區特定農業區農牧用地變更為老人安養中心事宜，謹郵覆初步見解於下：

        敬啟者，

        關於函詢台南市新營區A、B地號土地，可否變更為老人安養中心使用乙節，覆知初步見解如次，請酌參。

1.           前揭台南市新營區A、B地號土地，雖兩筆緊鄰，惟分屬特定農業區農牧用地、都市計畫 農業區，是其使用管制分按「非都市土地使用管制規則」、「都市計畫法臺南市施行細則」管理之，先予陳明。

人間無正味，美好出艱難…

        為了一件申請農業用地作農業設施容許使用的案子，需及早籌製農作產銷設施經營計畫，由於此經營內容關乎蝴蝶蘭，遂趕在年假前一天至圖書館借了7本書、1片DVD，當作今年春節假期選書…

 

休閒農場籌設同意函...

        昨天接到主管機關（縣市政府）的通知，最近申請的某休閒農場籌設案的同意籌設函核下，同仁轉知業主後，立即前往具領公文。

        每一件休閒農場籌設案，自業主有建構經營休閒農場夢想的芻議伊始，期待主管機關及早同意籌設的心情，總在經營計劃書補正中，不斷考驗業主的雄心大志，而今獲得同意籌設，終可具體的營造建築物，齊備經營休閒農場所需軟硬體，朝夢想大步邁進了。

        在此無法將同意籌設函PO上，惟其內容要項約有