傳統養鴨畜牧場轉型休閒農場經營

        聽說使用執照核下，昨天專程去看之前協助申請的案件，業主由傳統養鴨畜牧場轉型休閒農場經營，一般初看到這幾棟頗具現代感建築，應該沒有人會猜到這是畜牧及休閒農業設施的組成。

         近期還有件以馬（馬術）為主題的休閒農場，其設施含畜舍（馬廄）、運動場等，屆時落成後，一定也會是國內充滿話題性的休閒農場。

 

 

非都市土地之優良農地不得再變更為可建築用地

        全國區域計畫法於106年5月16日公告修正，已將優良農地由第二級環境敏感地區調整為第一級環境敏感地區，非都市土地使用管制配合於107年3月19日修正，優良農地因位於第一級環境敏感地區，除了政府興辦之公共設施及公用事業外，將不得再依管制規則第三章及第四章規定擬具興辦事業計畫申請變更使用分區或編定為可建築用地。

所謂優良農地係指依區域計畫法編定之特定農業區農牧用地，修法後將優良農地-特定農業區農牧用地調整為第一級環境敏感地區，對於需提出興辦事業計畫申請變更編定的案件，更限制了變更的條件，但現行的「農業用地主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」第6點已有不同意變更的規定，除了政府機關需用之公共設施或公用事業，及中央主管核准之公益性福利服設施、再生能源設施，以及中央農業主管機關核准或輔導之產、製、儲、銷及休閒等農業相關設施以外，大部分之特定農業區農牧用地基本上都不能變更，而這次修法後僅限制了公益性福利服設施及再生能源設施不得再申請變更，其他變更的條件與修法前之項目差異不大。

工業區違規作住宅使用將排除自用住宅優惠稅率之適用

        依平均地權條例第3條第6款規定：「自用住宅用地：指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或營業用之住宅用地。」只要房屋及其坐落之土地符合上開規定，即可申請自用住宅房屋稅及地價稅優惠稅率，至於房屋座落土地之分區使用管制是否可供住宅使用則非所問，就以工業區為例，工業區除了工業住宅以外，其餘土地都不能供住宅使用，但目前工業區內違規作住宅使用之房屋及土地，仍得依規定申請自用住宅優惠稅率。

休閒農場非公司名義經營，可否為兩人以上共同申請？

       農業發展條例修正後，對自然人買賣農地之限制已放寬，休閒農場申請人之資格也予以開放，目前申請一般體驗型休閒農場大概都以個人名義申請，畢竟小型農場經營規模不大，不必大費周章成立公司經營，當然根據個人需求也是可以用公司法人申請，那麼如果不是法人型態想要兩人以上共同申請怎麼辦？

        有家族成員繼承農地後持續經營農業生產，繼而想要兄弟一起申請休閒農場，或者有合夥租用農地從事農業後轉型申請休閒農場，不管原因為何，兩、三人在沒有成立公司的情況下要共同申請，可行嗎？答案是肯定的。

        那麼要如何申請？首先要解決土地使用權利問題。

1.自有土地共同持分，所申請的土地未分割，就必須每一位土地所有權人立下土地使用同意書，說明使用性質、項目、用途等，同意使用期限至少5年以上，否則休閒農場申請到籌設需要很長的時間，籌設期限有4年，租用期限太短，休閒農場還沒完成期限就到了，不符合需求與合理性。

休閒農場內興建農舍的問題...

        不管是已核准的休閒農場想要蓋農舍，還是已經有農舍的農地要申請休閒農場，或者是農地現在想要申請休閒農場並且在農場內蓋農舍，到底可不可以呢?
        沒有百分之百的肯定或否定，因為必須針對個案做討論，這就要先分析土地的狀況，再配合休閒農場的經營計畫來看，才能論斷是否可行。

        先以還沒有農舍的情況討論，首先還是根據申請休閒農場土地的所有權做分析：

1.私人農地上蓋農舍基本上符合規定，但國有土地上蓋農舍是不允許的。

2.租用私人土地上蓋農舍，既然已經出租給別人，就沒有道理說是因農業生產需要而蓋農舍自住，所以基本上是不可行，除非，能夠證明租用後是共同經營農業及休閒農場。

3.自有農地當然有資格蓋農舍。

        至此，取得資格在休閒農場所申請的農地上蓋農舍，之後還要審查農民身分等是否符合的規定，相信這個基本條件限制大家都知道了，就不再贅述。接著要說明的是關於0.25公頃、百分之九十農作的規定，這個限制是針對農舍規定的，又休閒農場申請基本要0.5公頃以上，簡單講就是有蓋休閒農業設施的土地上不能蓋農舍，因為休閒農業設施跟農業生產設施不同，所以說除非土地經過分割或者土地本來就有好幾塊，其中有一塊是符合至少0.25公頃，這塊地上面可以蓋農舍，且這塊地其餘百分之九十土地要供作農業生產，不能有任何休閒農業設施。

國土計畫法實施後非都市土地之建築用地將何去何從？

國土計畫法於105年5月1日實施，實施後2年內(即107年5月1日)公告實施全國國土計畫，再2年內(即109年5月1日)公告實施縣、市國土計畫，又再2年內(即111年5月1日)公告國土功能分區圖，因此最遲111年5月1日國土計畫法將正式實施，區域計畫法不再適用，原區域計畫法授權訂定之非都市土地使用管制規則，有關分區變更或使用地變更為可建築用地之規定，即將走入歷史。

依國土計畫法第21條規定，國土功能分區分為國土保育地區、海洋資源地區‧農業發展地區及城鄉發展地區四種功能分區，一經各縣市政府公告確定功能分區圖，應依各該國土功能分區之使用原則進行管制，不得變更國土功能分區，僅能透過每5年縣市國土計畫通盤檢討時，始能檢討變更。

功能分區不能變更，那功能分區下編定之使用地可以變更嗎？依國土計畫法第23條及24條規定，原則上是可以的，但可變更的範圍及項目這還是要看未來國土計畫法授權訂定之「土地使用管制規則」及「一定規模以上或性質特殊之土地許可使用規則」，所訂定的內容而定。但以國土計畫法第1條開宗明義：「為因應氣候變遷，確保國土安全，保育自然環境與人文資產，促進資源與產業合理配置，強化國土整合管理機制，並復育環境敏感與國土破壞地區，追求國家永續發展，特制定本法。」係以保育及永續發展為基礎，因此未來管制規則之內容應該比現行的非都市土地使用管制規則更趨嚴謹。

依現行非都市土地使用管制規則第三章土地使用分區變更，在國土計畫法正式實施後，應該會整章刪除，因為分區已經不能再變更了。至於第四章使用地變更編定，現行可變更為建築用地的規定也會限縮，如變更為丁種建築用地之規定，零星地變更為甲種、乙種、丙種建築用地之規定，應該都會刪除，另變更為特定目的事業用地之項目應該也會僅限於公益、公共、公用或社會福利設施為主，而且可變更之土地應該僅限於城鄉發展地區及農業發展地區第3類分區以下之土地。另外第二章容許使用、建蔽率及容積率，未來的土地使用管制規則應該會明列各種容許使用之項目，以利其使用均能在可容許使用之細目下使用，並加強管制，建築用地之建蔽率及容積率，也會大幅下修。

地下水管制區申辦鑿井引水的基本條件...

        在土地開發或使用變更上，經常需考量用水來源，欲查明是否為自來水系統所及之處，那向台灣自來水公司各轄區管理處查詢即可，容或需要鑿井引水時，就需查清楚基地是否位於地下水管制區。

        地下水管制區由中央主管機關經濟部考量地層下陷、地下水位變化、地質條件及其他相關因素，區分為第一級及第二級管制區劃定公告，其得每五年或依實際狀況檢討變更之，最近期為經濟部106年8月4日經授水字第10620209170號公告。

        地下水管制區申辦鑿井引水的基本條件，依一、二級管制區而有所區別，而符合規定鑿井引水者，自得興辦水利事業申請及水權登記：

鑿井引水位於第一級管制區內者，應符合下列條件之一

一、    自來水系統尚未到達或尚未供水地區之家用及公共給水。