特定農業區內被丁種建築用地包圍或夾雜之農牧用地得申請變更編定為丁種建築用地

        非都市土地特定農業區屬於優良農地或曾經投資建設重大農業改良必須特別保護而劃定之土地，依非都市土地使用管制規則第27條附表3使用分區內各種使用地變更編定原則表規定，特定農業區不允許變更編定為丁種建築用地，但是並非全部禁止，仍有例外之情形，分析如下： 

        非都市土地之變更編定之原則為，應取得變更前、後土地使用地主管機關之同意，始得變更編定。以上述案例特定農業區農牧用地得否變更編定為丁種建築用地，先就變更後使用地主管機關來看，依非都市土地使用管制規則第32條規定：「，工業區以外位於依法核准設廠用地範圍內，為丁種建築用地所包圍或夾雜土地，經工業主管機關審查認定得合併供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地。」。又同規則第33條規定：「工業區以外為原編定公告之丁種建築用地所包圍或夾雜土地，其面積未達二公頃，經工業主管機關審查認定適宜作低污染、附加產值高之投資事業者，得申請變更編定為丁種建築用地。」該二條之規定係屬於變更後之使用地主管機關(工業單位)賦予得申請變更之法條。

修正全國區域計畫，加強農地使用管制。

        內政部自102年10月17日公告實施「全國區域計畫」，其後為確保國內糧食安全，維護農地資源，因應農業多元發展目標等需求，即於103年起陸續舉開公聽會辦理修正事宜，本次修正經行政院106年4月24日同意備案，內政部2017年5月16日公告實施。

         此「修正全國區域計畫」公告後，主要將對農地管理有重大變革，六個月內將進行全國農地分區調整，以確保79萬公頃的優良農地不被開發，而營建署陳明本次農地修正重點為：

一、訂定農地需求總量，參考農委會104年度農地分類分級成果予以修正，全國農地總量為79萬公頃；直轄市、縣（市）應維護面積則分別為0.6萬公頃至8.9萬公頃不等。

原住民保留地地區住宅興建變更編定...

        近日有原住民地區鄉公所關於原住民保留地變更編定的問題，其為原住民保留地地區住宅興建計畫，擬將案內土地變更編定為容許住宅使用之建築用地，其用地屬一般農業區農牧用地及山坡地保育區農牧用地，經查得依「非都市土地使用管制規則」第46條，分別變更編定為甲種及丙種建築用地。

         對於原住民保留地地區住宅之興建，其用地倘非為建築用地，得由具原住民身分之所有權人或鄉（鎮、市、區）公所擬定興辦事業計畫，陳送主管機關核准，以變更編定為適當使用地，此於「非都市土地使用管制規則」第45、46條明定之。是申請主體可為個人，或政府機關為整個區塊的住宅興建計畫所發動。

休閒農場與民宿...

        難免有些自用住宅無法經營民宿，或民宿經營者希望能增加客房數，不為五間客房所局限，上星期就洽談一位農舍主人，其現營民宿設置於依法得設置民宿之地區以外，以致無法申請登記，而其也對客房數量有所期許，盼能擴大經營規模。

         適其自用住宅為農舍，此當坐落於農牧用地上，且毗鄰兩筆土地亦為其合夥股東所有，各得興建合法農舍，此衡及相關面積條件符合「休閒農業輔導管理辦法」第10條，略以「設置休閒農場，其農業用地面積不得低於休閒農場面積百分之九十，且不得小於○‧五公頃…」等規定，因此得以申請設置休閒農場。

         又按「民宿管理辦法」第6條：「民宿之經營規模，以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。」。

各縣市政府審查休閒農場的程序，以及要求的重點不一...

        每個縣市政府審查休閒農場的程序，以及要求的重點不一，有收到經營計畫書後，由主管局處（農業局）先予局處內集會初審，由業主出席答詢說明；有錄案前主管科（企劃輔導科或農務科）即行現勘，再就籌設可行性，積極輔導業主調整經營要項，以增強同意籌設的可能；有要求同意籌設後，始可遞件申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用，無法依「申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用審查作業要點」第四點規定，將休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用，併同休閒農場籌設提出申請的情況。

        上星期有件新案是經過農業處初審，而四月中旬，也有件案子歷經籌設許可後，嗣申辦休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用通過在案，而後者案子相對複雜，在籌設前就已申請了三件畜牧業搭排水案，分別排放至農田水利會及縣市政府區域排水渠道，其中也有件搭排穿越農田水利會渠道，以及兩件水權狀申請，還有畜牧場登記證畜牧設施變更登記、畜牧設施容許使用等之後，繼而主管機關同意籌設休閒農場，再進行申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用作業。

山坡地範圍開發案有無面積之限制...

        常常有人在問非都市土地山坡地範圍內開發案有無面積之限制，基本上山坡地範圍內之土地因位屬環境敏感地區，其使用，尤其建築使用時，須進行坡度分析、地質調查、潛勢災害預防、環境影響等分析評估，於完成水土保持計畫書之核定後才能開發，因此山坡地範圍內之土地為避免零星開發，造成環境破壞，依非都市土地使用管制規則第52條之1規定，開發面積不得少於10公頃。

        但並不是所有山坡地開發案都一定要10公頃以上，也有一些例外之情形，免受10公頃之限制，分析如下：

地籍圖重測面積減少損及土地所有權人權益因應方式...

        日前某業主向本公司詢問有關地籍圖重測業已公告確定，卻因地政機關以作業疏失逕行撤銷部分地籍圖重測結果，造成其面積減少，但鄰地所有權人面積卻增加之不公平現象，尋求本公司協助，經本公司分析檢討後，得以行政救濟方式向地政機關提起訴願，以維護民眾之權益，本公司建議訴願之理由約略如下：

一、                地籍圖重測業經公告確定並完成登記程序，其法定程序已完成，土地登記狀態對外宣示已有絕對效力，實不得再因其他人於法定程序完成後提出口頭異議，改變原有效力，但地政機關卻受理非法定公告期間之異議，逕撤銷合法之行政處分，顯非適法。

二、                另地政機關以重測作業錯誤之單方面行政行為，撤銷地籍圖重測成果，抑是倒果為因，試問作業錯誤為何？如果真的有錯誤為何在他人異議時才發現？又為何僅針對這2筆土地撤銷呢？當初訴願人係信賴地政機關測量專業，於重測指界時，同意在面積不減少的情形下與鄰地土地以牆壁中心為界，當時其他鄰地所有權人並未出面指界，大家都不知道地政機關會有作業錯誤之情形，如果當時訴願人就知道有錯誤的情形，絕對不會同意以牆壁中心為界，造成訴願人面積減少的情況發生。地政機關這樣的決定將鄰地面積增加8平方公尺，訴願人土地面積減少4平方公尺之不合理情形，嚴重失衡，這應該不是地政機關辦理地籍圖重測的初衷吧。因此訴願人強烈的要求，既然地政機關都承認因作業疏失的錯誤，應該讓錯誤的發生回到原點，也就是說，讓訴願人毗鄰之土地都回到重測前之狀態，重新進行地籍圖重測程序，非僅部分撤銷2筆土地地籍圖重測成果。