非都市土地甲種、乙種建築用地得申請設置旅館...

        宜蘭縣政府於106年7月20日發布「宜蘭縣非都市土地甲乙種建築用地設置旅館審查作業要點」，明定非都市土地甲種及乙種建築用地得申請旅館，解決長期以來這二種建築用地得否申請設置旅館曖昧不清的爭議，也逐漸與其他大部分縣市政府的施政方向一致。

非都市土地甲種、乙種、丙種及丁種建築用地這四種建築用地，丁種建築用地主要係供工業建築使用之土地，其他三種建築用地主要為住宅使用之土地，其中丙種建築用地依非都市土地使用管制規則第6條附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表規定，得容許作國際觀光旅館、觀光旅館及一般旅館使用，但甲種及乙種建築用地弊並未明定，造成各縣市政府對於該二種建築用地可否設置旅館之看法分歧，102年10月23日修正非都市土地使用管制規則第6條附表一，已有明定該二種建築用地得設置旅館，正式給予法令設置之基礎，宜蘭縣政府則再發布審查作業要點，更賦予了這二種建築用地設置旅館作業程序的法令依據。

民宿登記申請案件審查表...

        學生H君留美後回鄉經營青年旅館，由於為人懇切、善於外文，因此其青年旅館是區域內住房率最高，且歐美客人比例最多者，堪稱經營有成，所以H君計畫另購置一標的做為民宿使用。

        既在選購過程都有就立地、建物等條件諮詢協助，當然也請同仁撥空代理申請民宿登記證，近期登記證已然核下，就等著開幕Party後，搶在暑假前正式營運了。

特定農業區內被丁種建築用地包圍或夾雜之農牧用地得申請變更編定為丁種建築用地

        非都市土地特定農業區屬於優良農地或曾經投資建設重大農業改良必須特別保護而劃定之土地，依非都市土地使用管制規則第27條附表3使用分區內各種使用地變更編定原則表規定，特定農業區不允許變更編定為丁種建築用地，但是並非全部禁止，仍有例外之情形，分析如下： 

        非都市土地之變更編定之原則為，應取得變更前、後土地使用地主管機關之同意，始得變更編定。以上述案例特定農業區農牧用地得否變更編定為丁種建築用地，先就變更後使用地主管機關來看，依非都市土地使用管制規則第32條規定：「，工業區以外位於依法核准設廠用地範圍內，為丁種建築用地所包圍或夾雜土地，經工業主管機關審查認定得合併供工業使用者，得申請變更編定為丁種建築用地。」。又同規則第33條規定：「工業區以外為原編定公告之丁種建築用地所包圍或夾雜土地，其面積未達二公頃，經工業主管機關審查認定適宜作低污染、附加產值高之投資事業者，得申請變更編定為丁種建築用地。」該二條之規定係屬於變更後之使用地主管機關(工業單位)賦予得申請變更之法條。

修正全國區域計畫，加強農地使用管制。

        內政部自102年10月17日公告實施「全國區域計畫」，其後為確保國內糧食安全，維護農地資源，因應農業多元發展目標等需求，即於103年起陸續舉開公聽會辦理修正事宜，本次修正經行政院106年4月24日同意備案，內政部2017年5月16日公告實施。

         此「修正全國區域計畫」公告後，主要將對農地管理有重大變革，六個月內將進行全國農地分區調整，以確保79萬公頃的優良農地不被開發，而營建署陳明本次農地修正重點為：

一、訂定農地需求總量，參考農委會104年度農地分類分級成果予以修正，全國農地總量為79萬公頃；直轄市、縣（市）應維護面積則分別為0.6萬公頃至8.9萬公頃不等。

原住民保留地地區住宅興建變更編定...

        近日有原住民地區鄉公所關於原住民保留地變更編定的問題，其為原住民保留地地區住宅興建計畫，擬將案內土地變更編定為容許住宅使用之建築用地，其用地屬一般農業區農牧用地及山坡地保育區農牧用地，經查得依「非都市土地使用管制規則」第46條，分別變更編定為甲種及丙種建築用地。

         對於原住民保留地地區住宅之興建，其用地倘非為建築用地，得由具原住民身分之所有權人或鄉（鎮、市、區）公所擬定興辦事業計畫，陳送主管機關核准，以變更編定為適當使用地，此於「非都市土地使用管制規則」第45、46條明定之。是申請主體可為個人，或政府機關為整個區塊的住宅興建計畫所發動。

休閒農場與民宿...

        難免有些自用住宅無法經營民宿，或民宿經營者希望能增加客房數，不為五間客房所局限，上星期就洽談一位農舍主人，其現營民宿設置於依法得設置民宿之地區以外，以致無法申請登記，而其也對客房數量有所期許，盼能擴大經營規模。

         適其自用住宅為農舍，此當坐落於農牧用地上，且毗鄰兩筆土地亦為其合夥股東所有，各得興建合法農舍，此衡及相關面積條件符合「休閒農業輔導管理辦法」第10條，略以「設置休閒農場，其農業用地面積不得低於休閒農場面積百分之九十，且不得小於○‧五公頃…」等規定，因此得以申請設置休閒農場。

         又按「民宿管理辦法」第6條：「民宿之經營規模，以客房數五間以下，且客房總樓地板面積一百五十平方公尺以下為原則。但位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，得以客房數十五間以下，且客房總樓地板面積二百平方公尺以下之規模經營之。」。

各縣市政府審查休閒農場的程序，以及要求的重點不一...

        每個縣市政府審查休閒農場的程序，以及要求的重點不一，有收到經營計畫書後，由主管局處（農業局）先予局處內集會初審，由業主出席答詢說明；有錄案前主管科（企劃輔導科或農務科）即行現勘，再就籌設可行性，積極輔導業主調整經營要項，以增強同意籌設的可能；有要求同意籌設後，始可遞件申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用，無法依「申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用審查作業要點」第四點規定，將休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用，併同休閒農場籌設提出申請的情況。

        上星期有件新案是經過農業處初審，而四月中旬，也有件案子歷經籌設許可後，嗣申辦休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用通過在案，而後者案子相對複雜，在籌設前就已申請了三件畜牧業搭排水案，分別排放至農田水利會及縣市政府區域排水渠道，其中也有件搭排穿越農田水利會渠道，以及兩件水權狀申請，還有畜牧場登記證畜牧設施變更登記、畜牧設施容許使用等之後，繼而主管機關同意籌設休閒農場，再進行申請休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用作業。