都市計畫農業區土地作為連接建築線之私設通路使用

        前天到新竹縣政府遞送申請設置休閒農場的經營計畫書，傍晚回到公司時，正好有位業主來訪，其建築用地位於都市計畫內農業區，四周為農業用地包圍，並無道路聯外，以致無法建築使用。

        此類問題大致有解，按都市計畫法臺灣省施行細則第二十九條之二：

「毗鄰農業區之建築基地，為建築需要依其建築使用條件無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建築線者，得經縣（市）政府審查核准後，以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用。

前項私設通路長度、寬度及使用條件等相關事項，由縣（市）政府定之。」

國有土地租賃權轉讓...

        業主計畫購置一批地上物設施，惟該等地上物之土地權屬為國有，由賣方承租多年，因此業主與賣方對於承租國有土地得否轉讓租賃權有所疑慮，他們擔心倘租賃權未能隨地上物設施併同轉讓，那業主所承買地上物設施就失所依附，權益不保，且賣方地上物設施也會失去應有價值。

        通常國有土地除適用耕地三七五減租條例之耕、養地租約之轉讓受特別限制（除承租人因年邁體衰，得過戶換約由其同戶籍原共同耕作或養殖之直系血親卑親屬或家屬承租外，不得轉讓租賃權）外，否則其餘出租租約之承租人擬轉讓承租權時，在先徵詢出租機關同意後，是可以過戶換約的方式轉讓承租權。

休閒農場設置旅館或觀光旅館...

        那天在中部勘查休閒農場用地，業主詢及「住宿設施」…

 

        業主申請設置休閒農場，常有一併經營旅宿業的需求，畢竟旅館及觀光旅館之類的「住宿設施」可以是休閒農場的主要收入來源，不過想在休閒農場內設置旅館及觀光旅館，還是有些面積門檻。

        是倘休閒農場用地符合「休閒農業輔導管理辦法」第10條，場內農業用地面積不得低於休閒農場面積百分之九十、不得小於○‧五公頃，且為整筆土地面積提出申請，亦有聯外道路，土地也毗鄰完整等基本規定，則得否設置「住宿設施」的關鍵在於農業用地的面積，其面積需為：

一、位於非山坡地土地面積在一公頃以上。

二、位於山坡地之都市土地在一公頃以上或非都市土地面積達十公頃以上。