申請辦理地目變更為「建」地目...

        現今幾乎很少地目變更的需求，不過由於政策更迭間，或因現況認定不易、疏漏，仍有極少數的土地必須申辦地目變更，以確保、伸張土地所有權人的權益，而從事不動產顧問業，各林林總總業務面向的歧異度甚大，最近就遇到一件地目變更的案子。

        業主的土地座落於都市計畫內農業區，地上有棟老舊建築物，地目卻為「田」，經審視佐證資料後，始知該老舊建物肇基於清代，嗣於1961年改建至今，初步判斷應符政府主管機關對於舊有合法房屋之認定，因此有機會將該筆土地由「田」變更為「建」地目。

        惟關於都市計畫內農業區或保護區，擬變更編定為「建」地目時，需檢附該建物為舊有合法房屋之證明文件，如房屋謄本、建築執照或建物登記證明、戶口遷入證明、完納稅捐證明（房屋稅籍證明）等，或任何足堪認定為都市計畫公布前合法建物之佐證文件，方得順利變更地目。

        由於辦理地目變更之土地，大多有未辦繼承的情狀，所幸案內土地係整筆變更，依據辦理地目變更注意事項第5點規定，「整筆依法變更使用者，得由共有人之一單獨申請地目變更登記…」，即本案可由共有人之一單獨申請，否則倘為部分土地依法變更使用的話，按「部分依法變更使用者，得由共有人全體或依土地法第三十四條之一規定申辦土地標示分割登記後，由共有人之一單獨申請地目變更登記」，那就難以處理了。

        地目變更申請為地政機關收件後將安排現勘，邀請鄉鎮市公所協助認定案內建物是否為舊有合法房屋，是以實務上，因為鄉鎮市公所皆有受理認定舊有合法房屋，並發放證明書，所以建議先行取得鄉鎮市公所核發之前開證明後，再據以向地政機關申辦地目變更，這樣一關關進行，對於案件進行較能成事。

        摘錄地政機關規定申辦都市土地（農業區、保護區）地目變更為「建」地目所需之文件，以及注意事項：

1.          申請書（a.地目變更申請書；b.土地登記申請書（核准後再另檢附））。

2.          身份證明文件。

3.          分區使用證明。

4.          合法房屋證明文件：

(1)                時間點：

(a)        都市計畫公布前已有之原有房屋。

(b)        如都市計畫公布在62年12月24日以後仍依「實施都市計畫以外地區建築管理辦法」62年12月24日為認定之時間點之基期，並依規定檢附以下四種文件：

l 房屋謄本，建築執照或建物登記證明。

l 戶口遷入證明。

l 完納稅捐證明（房屋稅籍證明）

l 繳納自來水或電費證明（用水/電證明）。

5.          土地所有權狀。

6.          本案限由土地所有權人申請。

7.          如取得之證明為都市計畫內水利、道路用地，如需變更為其他地目，應先取得目的事業主管機關修正都市計劃並公告確定之證明文件。

8.          不應受理案件，非供人日常生活所居（例如豬、雞等類似寮舍及農機具、穀倉等類似房舍）之舊有建物、已有農舍列管註記或已劃入法定空地列管之土地、已改建之房屋、舊有建物已坍塌及臨時性建物（如鐵皮屋）。

9.          若舊有建物已新增建不應納入合法房屋範圍，判定合法房屋之部份應以原有之舊有建物既存部份未坍塌為準。